Comment résilier un bail de location ?

Vous avez décidé de chercher un nouveau logement et souhaitez quitter votre appartement/maison prochainement ? Vous pouvez le faire à tout moment, et résilier même avant l'échéance votre bail de 3 ans ou 6 ans et sans motivation, en respectant quelques conditions. La loi facilite la résiliation d'un bail par le locataire, mais vous devez tout de même respecter la procédure. Notre guide revient sur les démarches à effectuer.

  1. Comment résilier un bail d'habitation ?  

  Une grande diversité de baux, et plusieurs lois applicables

Le bail de location est obligatoire quel que soit le type de logement que vous louez. Les différences imposées par la loi se font en fonction du type de logement, de sa situation, mais aussi du gestionnaire et de l’usage.

Les lois ALUR et ELAN sont le cadre autour duquel s’articule tout ce qui fait le contrat de location : encadrement des loyers, durée du bail, documents obligatoires, contenu du contrat, etc.

  Vous devez utiliser une lettre pour rompre le bail

Lorsque vous souhaitez quitter votre appartement ou votre maison, vous devez informer votre propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, par courrier remis en main propre contre décharge ou par acte d'huissier.

À la réception de votre courrier, le propriétaire pourra entrer en contact avec vous pour fixer un rendez-vous afin d'établir l'état des lieux de sortie.

  Quand faut-il justifier la résiliation du bail ?

En aucun cas, le propriétaire ne doit vous demander des explications quant à votre demande de résiliation du contrat de location, qu'il s'agisse d'un départ à l'échéance ou d'une rupture anticipée.

Un justificatif sera en revanche nécessaire si vous souhaitez bénéficier d'une réduction du délai de préavis.

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  2. Résilier une location vide, un meublé, HLM : quel préavis ?  

  L'importance du préavis de résiliation d'un bail

Lorsque vous souhaitez déménager et donc rompre votre bail locatif, il faut bien prendre en compte le délai de préavis. Cette période doit impérativement être respectée, car elle permet au propriétaire d'anticiper le changement de locataire (publication d'une offre de location, travaux si besoin...).

  Résiliation d'un bail de location nue

Si vous habitez un logement qui vous a été loué vide, vous devez envoyer votre lettre à votre propriétaire trois mois avant la date effective de fin du bail. La période court à partir de la notification de la résiliation par le propriétaire.

  Résiliation d'un bail de location logement meublé

Le délai de préavis pour la résiliation d'un bail locatif lorsque celui-ci concerne un studio ou un appartement meublé est légalement d'un mois. Quelle que soit la motivation de votre déménagement, vous pouvez envoyer votre lettre de préavis pour la résiliation de bail jusqu'à un mois avant votre départ.

  Résiliation d'un bail de location logement conventionné HLM

La résiliation de bail d'une location conventionnée HLM se différencie de la résiliation d'un contrat de location vide ou meublée. Selon l'article L. 353-15 du Code de la construction et de l'habitation, lorsque vous êtes locataire d'un appartement conventionné HLM et que vous bénéficiez d'une attribution à un autre logement dans le parc du même organisme HLM, le délai de préavis est d'un mois.

Si le logement dont vous bénéficiez appartient à un autre organisme HLM, le délai de préavis est alors de deux mois. Cependant, ce délai peut baisser à un mois, si vous répondez à l'un des cas présentés ci-dessous.

  3. La réduction du délai de préavis de résiliation d'un bail  

  Dans quels cas peut-on réduire le préavis de résiliation d'un bail ?

Il existe plusieurs situations dans lesquelles vous pouvez demander à votre propriétaire d'écourter le délai de préavis, selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 15-1, alinéa 2). La loi Alur, entrée en vigueur en mars 2014, est venue ajouter de nouveaux cas, qui ne s'appliquent qu'aux contrats signés après le 27 mars 2014.

Ainsi, le préavis de résiliation d'un bail d'habitation peut être réduit à un mois, si vous répondez à l'un des critères suivants :

• mutation professionnelle : l'origine de la mutation (imposée ou demandée) et l'éloignement géographique ne sont soumis à aucune condition ;
• perte d'emploi : le licenciement, la fin d'un CDD et la rupture conventionnelle d'un CDI sont assimilés à des pertes d'emploi. Sont exclus la démission, l'abandon de poste et le départ à la retraite ;
• nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi : les deux événements doivent impérativement survenir au cours du bail ;
• obtention d'un premier emploi : en CDD ou en CDI, ce qui exclut le stage conventionné ;
• bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA) ;
• bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé (loi Alur, donc contrat signé à partir du 27 mars 2014) ;
• locataire dont l'état de santé justifie un changement de domicile (sur simple présentation d'un certificat médical). Sans limitation d'âge depuis la loi Alur. Si la signature de votre bail est antérieure au 27 mars 2014, l'occupant ou l'un des conjoints doit avoir plus de 60 ans ;
• attribution d'un logement social à un locataire du parc privé (pour les baux signés avant le 27/03/2014) ;
• changement de logement social appartenant au même bailleur. Le délai passe à deux mois si le bailleur social est différent ;
• biens loués dans les zones "tendues", marquées par un fort déséquilibre entre offre et demande (liste des communes concernées en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013). Cette disposition ne s'appliquait qu'aux baux signés à partir du 27 mars 2014. La loi Macron a permis d'appliquer cette nouvelle réglementation à l'ensemble des baux d'habitation, sans distinction d'ancienneté ;
• vous pouvez en outre stopper votre contrat de location sans préavis en cas de logement insalubre ou indécent. Il vous faudra alors prouver la dégradation ainsi que l'inaction du propriétaire face à vos démarches. En outre, ce cas ne vous dispense pas de signifier votre congé à votre propriétaire.

  Comment demander la réduction du préavis de résiliation ?

Lorsque vous demandez une réduction du délai de préavis, vous devez préciser dans votre lettre de résiliation la situation qui vous permet d'en bénéficier, et fournir un justificatif si besoin. Si vous vous trouvez dans une situation non prévue par la loi, rien ne vous empêche toutefois de demander un arrangement amiable à votre propriétaire pour obtenir un délai réduit.

Une fois votre lettre de congé envoyée, la période de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, ou à compter de la signification de l'acte d'huissier. Le délai est calculé de date à date. Prévoyez une marge pour l'envoi de votre courrier, afin d'anticiper un possible retard de réception, qui entraînerait le recul de la date de votre départ !

Profitez de notre modèle de lettre pour rompre facilement votre bail de location. Grâce à notre partenariat avec La Poste, votre courrier sera expédié en recommandé et remis contre signature sous 48 heures.

  4. La lettre de résiliation d'un bail de location  

  Envoyer sa demande avec Lettre-Resiliation.com

Le modèle de lettre de résiliation de bail que nous vous proposons permet de donner son congé pour tout type de bail non commercial.

Il est interactif. Lorsque vous sélectionnez le motif pour lequel vous demandez la rupture du bail de votre location, le contenu spécialement adapté apparaît. Vous êtes ainsi assuré de disposer d'une lettre de résiliation que le bailleur ne pourra pas contester. Votre contenu devra inclure vos coordonnées et celles du bailleur, l'adresse de votre logement, votre date de déménagement et votre motif de résiliation.

  Les motifs de résiliation d'un bail de location

Les modèles de lettres de résiliation que vous pouvez obtenir correspondent aux motifs suivants :

• résiliation classique d’un bail de location ;
• résiliation d’une location meublée ;
• bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ;
• bénéficiaire du RSA ;
• décès du locataire ;
• locataire dont l’état de santé justifie un changement de domicile ;
• mutation professionnelle ;
• nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
• obtention d’un premier emploi, Perte d’emploi (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle de CDI) ;
• relogement dans le parc conventionné d’un autre organisme HLM ;
• reloger via le même organisme HLM ;
• résiliation de bail avec préavis réduit (logement situé en zone tendue).

  Comment rédiger la demande d'interruption de bail ?

Ci-dessous, retrouvez notre courrier type pour mettre un terme à votre contrat de location. Nous avons choisi pour situation un locataire désirant quittant un logement vide en zone non tendue.

Votre situation est différente ? Cliquez sur "Personnaliser cette lettre" et sélectionnez celle qui vous correspond dans le menu déroulant. Le texte s'adaptera instantanément.

  5. Comment résilier un bail de colocation ?  

  Comment se déroule la résiliation d'un bail de location ?

Dans le cas d'un contrat de location signé par plusieurs colocataires, l'un des occupants peut décider de résilier. Il n'est pas obligé, pour ce faire, d'obtenir l'accord des autres colocataires. La procédure ne change pas : l'intéressé doit respecter le délai de préavis légal de 3 mois et signifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est également possible d'obtenir un délai de préavis réduit si l'on répond à l'une des conditions énoncées ci-dessus ou si l'on trouve un colocataire de remplacement.

Attention toutefois : le colocataire qui résilie et sa caution ne sont pas délivrés de toutes leurs obligations dès la fin du préavis. En raison de la clause de solidarité souvent inscrite au contrat de colocation, il peut rester redevable des loyers et autres sommes dues en cas d'impayés même après avoir quitté le logement.

  L'avenant au contrat

Un avenant au contrat peut être établi lors de son départ pour assurer que d'autres montants ne lui seront pas réclamés. D'autre part, la loi Alur prévoit que le paiement solidaire des loyers ne peut pas être réclamé à un colocataire qui a réglé son dû régulièrement lors de son occupation et qui a été remplacé. Si ces conditions ne sont pas remplies, la solidarité ne peut excéder six mois après la fin du congé.

Enfin, lors de la résiliation de son contrat, le colocataire sortant n'est pas fondé à réclamer sa participation au dépôt de garantie initial. Il devra s'arranger sur ce point avec les colocataires qui restent dans le logement pour récupérer sa quote-part.

  6. Dois-je payer mon loyer pendant le préavis ?  

Vous devez continuer à verser les loyers et les charges locatives durant le délai de préavis, sauf dans le cas où le logement est occupé par un nouveau locataire, en accord avec le propriétaire. Lors du dernier mois, le loyer dû doit être calculé à proportion du nombre de jours écoulés dans le mois.

  7. La résiliation du bail par le propriétaire  

Dans quels cas un propriétaire peut-il résilier le bail ?

La résiliation du bail de location par le propriétaire est strictement encadrée, en particulier lorsqu'il s'agit de la résidence principale du locataire. Elle ne peut intervenir que dans quelques cas, précisés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 15-1, alinéa 1) :

• quelle que soit la situation, le propriétaire doit respecter un préavis de six mois lorsqu'il notifie son congé au locataire. Là aussi, la résiliation doit être signifiée par lettre recommandée avec avis de réception ou par un acte d'huissier ;
• le propriétaire revend son bien. Dans ce cas, l'acquéreur ne peut donner congé au locataire avant le terme du contrat en cours. Si ce terme intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé donné par le nouveau propriétaire ne peut prendre effet qu'au minimum deux ans après la date d'achat ;
• le propriétaire reprend son bien pour y habiter ou y loger l'un de ses proches (conjoint, concubin, ascendant, descendant de lui-même ou de son conjoint) ;
• le propriétaire a un motif "légitime et sérieux" de rompre le bail, "notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant".

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