Comment rédiger un état des lieux ?

Lors de la signature du bail de location, le propriétaire effectue avec vous un état des lieux d'entrée, pour permettre de constater les possibles détériorations déjà présentes. Quand vous quitterez le logement, un état des lieux de sortie sera également effectué. Si de nouvelles dégradations sont observées, le montant des réparations sera retenu sur votre dépôt de garantie. L'état des lieux est obligatoire, sauf pour un meublé ou une location saisonnière. L'état des lieux de sortie est la dernière phase de la résiliation du bail. 

  1. Comment réaliser l'état des lieux d'une location ?  

  Qui établit l'état des lieux ?

L'état des lieux d'entrée et de sortie doivent être réalisés par le locataire et le propriétaire, à l'amiable et dans de bonnes conditions. Pour éventuellement éviter un litige, il est possible de faire appel à un huissier de justice, qui pourra faire lui-même la description du logement.

  À qui remettre le document ?

L'état des lieux est rédigé en deux exemplaires (un pour le locataire, un pour le propriétaire). L'état des lieux d'entrée et de sortie peuvent s'établir sur un document unique, à condition que la distinction entre les deux soit bien claire.

  2. Comment rédiger un état des lieux ?  

  Les éléments à faire paraître dans un état des lieux

Pour que le document soit valable, doivent y figurer les points suivants :

• l'identité et les coordonnées du propriétaire ;
• l'identité et les coordonnées du locataire, dont la nouvelle adresse s'il s'agit d'un état des lieux de sortie ;
• l'identité et les coordonnées du mandataire si entreprise/personne mandatée par la propriétaire ;
• la date de réalisation de l'état des lieux ;
• préciser s'il s'agit de l'état des lieux d'entrée ou de sortie ;
• l'adresse de la location ;
• si nécessaire, le relevé des compteurs (eau, gaz, électricité) ;
• la description précise de chaque pièce et des défauts observés ;
• la signature du propriétaire, ou du mandataire, et du locataire.

Les clés sont remises lors de cet état des lieux.

  Que faire si on constate un défaut après l'état des lieux ?

L'objectif de l'état des lieux consiste à décrire précisément le logement mais aussi les divers équipements installés. Dans le cas où le locataire constate un défaut important dans les 10 jours calendaires après son arrivée, qui n'a pas été relevé lors de l'état des lieux, il peut toujours le signaler au propriétaire via une lettre recommandée avec avis de réception.

À noter que l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, autorise le locataire à demander à ce que l'état des lieux soit complété avec les éléments de chauffage, pendant le premier mois de chauffe.

  Peut-on faire un état des lieux unique entrée et sortie ?

Oui, cela est possible à condition que soient bien distingués les deux évènements. Par exemple, en dressant deux colonnes distinctes, l'une pour l'entrée et l'autre pour la sortie.

  3. L'état des lieux est-il obligatoire ?  

  Ce que dit la loi

La loi du 6 juillet 1989 a rendu obligatoire l'établissement d'un état des lieux des locations vides. Pour les meublés ou les locations saisonnières, l'état des lieux n'est pas obligatoire mais conseillé.

  Que faire s'il n'y a pas eu d'état des lieux ?

Dans le cas où aucun état des lieux n'a été rédigé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette situation peut défavoriser le locataire, puisqu'elle lui impose de restituer le logement dans ce même état, alors qu'il ne l'était peut-être pas au départ.

Toutefois, le locataire peut prouver le mauvais état initial du logement via des photographies par exemple. Il peut également mettre en demeure le propriétaire de rédiger un état des lieux. Si celui-ci refuse, il devra alors lui-même démontrer le bon état de son logement.

  4. Quelles sont les réparations à la charge du locataire ?  

Les réparations à la charge du locataire sont communément répertoriées dans le contrat locatif de l'habitation. Si elles n'y sont pas mentionnées, vous pouvez vous référer au décret n°87-712 du 26 août 1987 favorisant la location, l'accession à la propriété de logements sociaux et relatif aux réparations locatives. La liste des réparations est divisée en six catégories, dans lesquelles sont détaillés les différents équipements (spécifiques à votre logement) dont l'entretien est à la charge du locataire.

Prenez soin de relire cette partie du contrat pour anticiper les réparations qui pourront vous être facturées lors de la résiliation du bail locatif.

  5. L'état des lieux en résumé  

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